“銀十”搶收失利,樓市的“底”在哪里?

搜狐焦點北京站 2022-10-11 09:51:06
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從市場反應來看,“以價換量”并不一定行得通,多數舉辦促銷活動的項目案場來訪量雖有明顯提升,但反映到認購量上,客戶仍保持謹慎態度,少數項目認購量小幅上漲,多數較此前基本持平。 行業人士指出,目前除了極少數此前“熱點恒熱”的核心區域因一二手倒掛

來源:觀察者網

(文/張志峰 編輯/馬媛媛)行業下行,樓市傳統銷售旺季也開始失約?!敖鹁拧北憩F不利,房企們把花式促銷又放到了“十一”假期。

其實今年的政策端表現已經十分給力,為提振市場信心,中央在假期前夕連續出臺降低房貸利率、降低公積金利率、換購退稅三大地產政策(即“930新政”)。

然而,疲軟的市場并未買賬。綜合多家研究機構的統計數據來看,樓市整體成交依舊慘淡。

新房成交同環比齊跌

克而瑞監測數據顯示,國慶長假(2022年10月1日-10月7日)期間40個重點監測城市累計成交96.2萬平方米,環比下降84%,同比下降26%;與假期前一周相比,同比降幅再次擴大49個百分點。

諸葛找房監測數據也顯示,重點15城國慶期間新房成交4474套,較去年十一假期下降47.1%。

要知道,這些數據是建立在去年同期已經腰斬,且連續一年不斷下降的基礎上。

諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄認為,全國新房成交仍顯乏力,樓市繼續探底,加之全國多城疫情卷土重來,成交不可避免地受到影響。

具體來看,北上廣深四個一線城市分別成交新房2.2萬平方米、1.9萬平方米、6萬平方米、5.6萬平方米,整體同比下降了58%。

其中,只有成交數量最少的上海由于去年同期基數更小而實現正增長,北京同比降幅最大,達到87%。

二線城市(克而瑞監測的重點9城)總體降幅最小,為18%。

不過,有資深行業人士向觀察者網指出,這很大程度上得益于成都等部分城市剛剛走出疫情靜默期,購房需求迎來補償性釋放,類似于6月份的上海。

數據顯示,成都國慶長假期間成交新房約1萬平方米,同比增長90%。

而傳統房地產熱門城市杭州,國慶期間僅成交新房2000平方米,同比降幅高達95%。

相比之下,三四線整體成交規模更小,新房價格已經在預售價浮動范圍內降無可降,市場仍舊不斷探底,成交面積同比小幅回落9%,嘉興、溫州、揚州等需求透支嚴重的城市,同比跌幅均在45%以上。

一位規模房企高管向觀察者網表示,此輪房地產盛極而衰來得非常猛烈,不僅僅是購房者信心的問題,歸根結底還是需求不足和房價過高導致。這也是眾多民營房企在自身土地儲備充足、可售貨值優質的前提下,仍舊難以擺脫流動性危機,最終不得不“躺平”的根本原因。

政策與花式促銷齊發力

值得一提的是,為了提振樓市信心、增加購房需求,就在國慶長假前夕,今年的930新政“三箭齊發”,出臺了針對新房交易的多重利好消息。

9月29日,央行、銀保監會階段性放寬部分城市首套房貸利率下限。

9月30日,央行決定下調首套住房公積金貸款利率;同事,財政部、稅務總局宣布換購住房個人所得稅退稅。

國盛證券在研究報告中分析稱,本次中央層面“三箭齊發”,旨在穩信心、穩預期,進而穩地產、穩增長。且中央直接出手,覆蓋范圍較廣、信號意義較強,有助于提振市場信心、改善居民預期。

其中,降低房貸利率、降低公積金利率均為針對首套房的剛性需求所制定,僅換購住房退個稅針對于二套房改善性需求,且力度較小。

根據媒體報道,國慶期間已有廣東、山東等省份部分城市跟進落地相關政策,廣東清遠首套房貸利率最低可至3.7%,陽江可至3.9%,云浮、湛江等城市取消首套房貸利率下限;山東濟寧下限降至3.95%,青島、濟南、淄博等城市首套公積金貸款利率已經下調至3.1%。

在此背景下,部分房企也緊緊抓住“救命稻草”,為了盡可能完成銷售目標、去庫存改善現金流,紛紛祭出“大招”,利用“十一黃金周”花式促銷,加大分銷力度與分銷費用,推出首付分期、工抵房促銷、折上折、買房送車位裝修家電大禮包等各種優惠活動招攬顧客。

如位于成都的星河國際項目推出低首付,首付0.5成,剩余首付款分3年(第一年40%、第二年30%,第三年30%)結清;同時推出20套特價房源,國慶期間日均到訪110組,成交32套,環比上漲超3成。

同時,也有西安、廈門、昆明等城市的部分房企進入“躺平”階段,在營銷方面并不積極,基本沿用此前營銷方式,整體成交表現可想而知。

二手房市場意外開花

不過從結果來看,即便部分地區營銷方式眼花繚亂、折扣力度拉滿,但這種“以價換量”式的促銷效果并不明顯。

據悉,華潤、中海、頤居、萬科等房企在南京開展多盤聯動活動,國慶期間6盤加推,共推出492套房源,且優惠力度較大。

其中,城北堯化門新生圩寶龍廣場國慶期間推出部分特價房源88折優惠、分銷傭金由3%提升至5%;江寧淳化湖光晨樾總價優惠力度達到71-125萬、保利伴湖院特價房169萬起,總價優惠95萬等。

然而克而瑞監控數據顯示,從市場反應來看,南京多數項目案場來訪量雖有明顯提升,部分項目來訪較此前翻倍。但反映到認購量上,客戶仍保持謹慎態度,少數項目認購量小幅上漲,多數較此前基本持平。

行業人士指出,目前除了極少數此前“熱點恒熱”的核心區域因一二手倒掛盤、優質學區房等因素,已經不存在所謂的熱銷樓盤。

出人意料的是,盡管政策更多傾向于新房,最終卻在二手房交易市場“開了花”。

貝殼研究院數據顯示,10月1日~7日,貝殼重點監測的50城二手房日均成交套數同比增長約54%,較2020年同期增長約3%。

其中,九成城市二手房成交量同比增長,東莞、成都、廈門、佛山、蘇州等城市二手房成交套數超過去年同期的二倍。

需求端看房活躍度也有所提升。50城二手房日均帶看客戶量同比增長7%,超六成城市帶看客戶量同比增長,東莞、廈門、成都等城市帶看客戶量同比增長超過50%。

四季度樓市或有望復蘇

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為,之所以會出現這樣的情形,與新房網簽數據具有一定滯后性有關,結合企業反饋及認購情況來看,部分城市黃金周樓市已經出現一定恢復。

她認為,政策的持續優化,一定程度上修復了市場信心,疊加國慶期間企業加大營銷力度,部分城市市場活躍度有所提升。若政策持續發力,各地配套政策持續跟進和落實,購房者置業情緒有望繼續修復,四季度新房市場或逐漸企穩。

陳霄也表示,三條重磅利好連續輸出,將產生疊加效應,為房地產市場注入信心,對提振四季度樓市意義重大。

不過在更多的購房者看來,現階段全國爛尾樓事件頻發,購買新房風險太大,且受到預售制度“一房一價”限制,并無太大優惠力度,因此更多地選擇觀望?!熬退阏嬉I,也更愿意選擇擁有成熟配套、且可以補貼部分交易稅的二手房?!?/p>

有房企人士向觀察者網表示,在房企暴雷風險大增的當下,新房對于購房者的吸引力僅僅在于“倒掛”,這也是部分倒掛較為明顯的樓盤依舊熱銷的主要因素。

要知道,就在剛剛結束的國慶假期7天時間內,又有北京的鴻坤地產和中民投旗下億達中國正式宣告違約。

此外值得一提的是,10月8日上海剛剛掛牌一宗楊浦區平涼社區宅地,該地塊房地聯動價高達21萬元/平方米,刷新了楊浦區房價天花板,引發行業關注。

而該地塊周邊次新房單價不過15萬元/平方米左右。也就是說,該樓盤入市后的限定價格可能遠超其預售價格,即大概率不存在倒掛情形。

因此,上述房企人士指出,隨著新出讓地塊對于高端豪宅的限價不斷放松,一二手房倒掛現象也在逐步消失,新房吸引力將再次降低。但長遠來看,此前豪宅市場頻發的“社保巨子”“打新潮”等現象也將從根本上得以解決。隨著央國企與少數優質民營房企市場份額不斷加大,未來新房市場將真正進入拼品質階段。

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