前十個月 京樓賣出了2761套10萬+住宅

搜狐焦點北京站 2022-11-02 09:03:32
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高端住宅各項數據均創歷史新高 平均單套成交價約為2062萬元

來源:北京青年報

北京樓市成交持續低迷,但高端住宅卻完全是另一番熱鬧的場面。

今年以來,樓市雖然不景氣,卻隔三岔五能遇到想買高端住宅的咨詢,甚至還有怕買不上四處托關系的,也算是當下樓市的一大反差奇觀了。不只是觀感如此,成交數據也有印證。根據合碩機構的統計,截至10月26日,北京單價10萬+的高端住宅項目已經成交了2761套,成交面積達50.71萬平方米。

這是什么概念?僅前10個月,10萬+住宅的成交量就比去年全年還多出了700余套,累計的成交金額已達569.22億元,平均單套成交總價為2062萬元,各項指標均已創下年度歷史成交的新紀錄。

顯然,在整體樓市的一片蕭條中,10萬+的高端住宅項目“火”出了獨立行情。一般來說,高端住宅市場在成交量上只占樓市總交易量的1%左右,但又因為高定價、高成交價,往往具備了一定的風向標性質。那么,此次高端市場的持續走強,是否會為整個樓市帶來復蘇呢?

多個10萬+新盤售罄

沒有喜報,沒有聲音,更沒有熱火朝天,但已經沒房了。

十一長假之前,位于太陽宮的新型共有產權房玖合府悄然開盤,當天便全部售罄。作為單價銷售指導價13萬元/平方米,由于政府持有10%產權,實際售價約為11.7萬元/平方米的高端住宅,玖合府以單套近2000萬元的起價,一天之內實現了清盤。

一位參與了搖號的購房人徐飛(化名)透露道,他在今年初考慮過北沙灘的中建壹品學府公館,但因為疫情原因加上他名下的兩套二手房都沒有成交,最終遺憾錯過了。這次,正好兩套房子都賣了,手上有了錢和購房資格,對太陽宮的玖合府勢在必得,甚至為此找朋友托關系。

但令徐飛意想不到的是,即便如此,多方打聽后,朋友最終的回復也是愛莫能助,只能憑運氣參與搖號。結果,因為號數是比較靠后的600多名,不出意料地,徐飛持幣撲空,并沒有買到心儀的房子。

“原本以為2000萬元左右的總價預算,已經算是比較高的門檻了,競爭也不會太激烈,但沒想到,最后是有錢也不一定能買到?!毙祜w無奈說道。

事實上,徐飛這番坎坷的選房經歷,恰巧也印證了2022年北京高端住宅市場的火熱程度。

根據中指研究院數據顯示,今年1-9月,北京10萬+新房成交超2000套,相較去年同期增長46%,成交套數占比由去年同期的3%上升至6.5%。

“在北京新房市場總成交套數同比下滑超30%的當下,10萬+項目卻表現較好??梢钥闯?,在樓市整體下行的壓力下,改善性住宅卻呈現出完全不同的韌性?!敝兄秆芯吭褐笖凳聵I部市場研究總監陳文靜認為。

顯然,即便樓市遭受了疫情沖擊的影響,但仍有很多人出于保值和改善的需求,在狂熱地追逐著高端住宅。

核心地段與價格倒掛是出手買房的主因

有需求,供應自然不會少。

今年,北京10萬+的高端住宅供應也達到了高峰。據合碩機構數據顯示,北京今年10萬+高端住宅項目已供應3374套房源。

“宅地集中供應以來,土拍受到住建委等相關部門的均衡調控,針對特定區域結合其城市價值以及配套資源給出價格批復,其中就包含了銷售指導價為10萬+的地塊,單從供應端來看其實是穩定有序進行的?!焙洗T機構首席分析師郭毅認為。

從合碩機構提供的北京2022年已開盤的8個10萬+高端住宅統計表中可以看出,項目主要分布在豐臺、海淀、東城及朝陽等主要核心區域。其中豐臺區最為集中,供應達1983套,總占比將近六成。戶型產品各有差異,從130平方米三居到410平方米五居應有盡有,但主要面積段在130平方米-200平方米之間。

此外,這些高端住宅,大部分的擬售均價控制在10萬元/平方米-11萬元/平方米之間,僅恒基天匯的預售價突破了近五年來房價天花板,其均價為13.8萬元/平方米。

業內分析,即便價格超過了10萬+,但由于政府指導價,導致很多項目的售價被認為低于預期,具備了與周邊二手房價格倒掛的性價比,因此不少人都選擇在這個時候殺入10萬+的高端市場。

陳文靜表示,聚焦至本年成交項目,成交表現較好的10萬+項目普遍具備以下兩個特征:第一,區位優勢凸顯,項目位置多處在配套完善、多年無新增供應板塊,部分項目甚至位于三環內,區位優勢顯著;第二,價格出現一定倒掛,受指導價限制,部分項目備案價較周邊次新房更低,具備較高性價比。

“對于高端需求來說,如何合理地重新配置資產是當下亟須解決的問題,而位于城市核心區又價格倒掛的高端住宅項目,無論是升值潛力還是價值空間都是有明確參考性的,自然會吸引到眾多購房者青睞?!惫氵M一步解釋道。

與此同時,從居住角度出發,這些高端住宅項目普遍擁有較好的產品升級,比如更大的面寬尺度、南向多個臥室套房的設計等等,更滿足高端需求對于生活品質改善的追求。

五年間 10萬+的高端住宅成交量翻7倍

據合碩機構統計,2022年截至10月26日,單價10萬+高端住宅項目已經成交了2761套,比去年全年的成交量還多出700多套,成交面積達50.71萬平方米,成交金額累計569.22億元,各項指標均已創下年度歷史成交的新紀錄。

事實上,從北京10萬+高端住宅成交量價走勢圖可以明顯看出,如今的高端住宅市場正處于價跌量漲的階段。成交量方面,10萬+高端住宅項目在2012年僅成交了23套,相比之下,十年間翻了119倍,近五年也翻了7倍之多。成交均價方面,近十年的歷史高點位于2016年的12.3萬元/平方米,而后一路下跌至如今的11.2萬元/平方米,降幅達8.9%。

除此之外,京樓置業客群也正在發生變化?!跋啾容^之前,目前樓市購買客戶發生的一個重大改變就是,新房市場的主力客群,有接近七成是置換的買家?!币晃环科箝_發商的銷售人員坦言。

郭毅認為,“隨著城市的發展和經濟的繁榮,樓市由過去傳統意義上的剛需為主,正在逐漸轉化成為改善為主,其中多次購房置業的深度改善人群在其中的占比也會更高,那么10萬+的成交量勢必會是一個持續升溫的態勢?!?/p>

上述種種跡象都指向一個事實,即北京樓市儼然走入改善主場。那么,如何應對樓市新變化,已成為房企待完成的新課題。據悉,樓市中并不是每個10萬+高端住宅項目都迎來熱銷,以恒基天匯為例,截至10月31日,僅成交了1套住宅。

值得一提的是,四季度接下來還有幾個亮眼高端住宅項目入市在即。最新進度上,去年最后一批次土拍中,拿地的葛洲壩朝陽區勁松街道項目,已取得了施工許可證,該項目只有1棟住宅樓,指導售價為10.66萬元/平方米。另外,位于朝陽東四環,沉寂已久的御翠園也傳來年底開盤的聲音。

顯然,高端住宅的供應仍在增加,作為資產配置的重要手段,高端住宅的作用短期內仍是無法被替代的,很多買房人就是看中了這一點。不過,也有觀點認為,疫情之后的市場火熱是因為需求積壓導致,但購買高端住宅的人群畢竟是少數,對整個樓市不會產生明顯影響,在經濟和疫情穩定之后,高端住宅的火熱勢必也會回歸平穩。

文/宋欣

聲明:本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫,除焦點官方賬號外,觀點僅代表作者本人,不代表焦點立場。